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揭開建商賣預售屋3個抬價手法 專家:實價課稅制度漏洞不補難杜絕弊端

2021年11月10日 週三 上午9:02 信傳媒 葉佳華報導

預售屋實價登錄今年7月正式上路,儘管對於資訊透明有極大的突破性,但另一方面恐怕也成為房市的最佳助燃器。(攝影/趙世勳)

「實價登錄2.0」已在今年7月1日起實施,其中最大的突破就是將預售屋也納入實價登錄系統,明訂不論是建商自售或代銷業者銷售的預售屋,都必須在買賣簽約後30日內申報成交案件資訊。但至今該制度上路已4個多月,卻引發不少建商及代銷業者鑽漏洞及制度缺失的質疑聲浪。

近期有一位自稱是國立大學教授的網友在PTT版上分享,指出最近去看了一個房地產建案,簽了早鳥價訂單後,卻沒想到遇上不肖建商,先是要求實價登錄不實,但他不同意,後來又逼他取消訂單,最後說好的價錢竟然不賣了。他痛批,建商根本把一般人民當韭菜,玩弄實價登錄2.0制度。

漏洞一:預售屋換約不需要申報,人頭戶交易容易促成定錨

檢視實價登錄2.0制度的缺失,高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出,預售屋申報期限規定是以簽定買賣契約書起30日內必須申報,但申報之後,若有任何換約轉賣,在預售屋階段一律不用申報,直到後面轉成新成屋之後,只要補充說明即可。

針對換約不需要申報,內政部的說法是認為,假設買方在簽約後如有轉讓換約給第三人,買方與第三人的交易價格可能「加價購買」,反而將墊高交易行情,容易導致實價登錄資訊可能投機哄抬價格的工具,因此規定不予申報登錄及揭露。

但陳碧源認為,這會產生一個漏洞,他舉例,假設某預售建案共銷售50戶,建商跟代銷業者先把這50戶以人頭戶交易,假設原本只要賣一坪100萬元,結果人頭戶全部登錄每坪110萬元,先鎖住定錨價,等到之後轉讓換約,人頭戶不須申報,就賣一坪105萬元,消費者以為自己買到便宜,但其實不然,造成消費者有錯誤的想像。

 

漏洞二:預售建案改名不用申報,恐有不肖業者藉機墊高房價

另外,還有一個問題是,假設預售建案若有改名,消費者只能看到建案改名後的交易資訊,無法查詢到改名前的交易。

陳碧源舉例,假設改名前的價格只賣一坪40萬元,改名後卻賣一坪60萬元,但因為預售建案改名不用申報,也容易造成消費者不知道原來它們互為同一個建案,就傻傻買了。

漏洞三:附贈裝潢家電墊高房價,墊價手法行之有年

除此之外,還有一種是行之有年、墊高房價的手法,像是附贈裝潢家電,過去不論預售屋、新成屋皆曾出現這種亂象。但隨著實價登錄2.0已在7月上路,主管機關也要求必須將交易細節更具體說明,包括仲介費、裝潢費或內含家具、家電,都要明確載明,假設資訊不清、申報價格不實,買賣雙方(建商與購屋者)都將受罰。

但房產業者質疑,假設到最後建商或是賣方並沒有附贈裝潢,也沒有去補申報的話,即便主管機關要罰,也必須要有人力抓到並且裁罰,否則很可能就是默默被隱藏過去,建商直到要去處理國稅局折讓單契約書的階段才會去處理這些事情,「但實價登錄比國稅局查帳大概早了3年,消費者早就已經被誤導了」。

整體來說,陳碧源認為,現行預售屋實價登錄的登錄義務只有要求建商、代銷業者申報,但針對預售屋的換約轉讓,並沒有約束買賣雙方也必須申報,呼籲政府應該修法,賦予買賣雙方也要有登錄義務責任,「雖然也可能會產生墊高房價的情況,但至少是即時反映真實的價格,對於房價透明性更高。」

 

實價課稅不完善,預售屋實價登錄卻倉促上路

針對以不實申報實價登錄手法墊高房價的情事,內政部近日則對外發布聲明指出,將聯合縣市政府加強建案申報交易資訊稽查,對於違規案件按次處罰,最重可罰100萬元,並依法將不實申報人移送檢調偵辦,以遏止不實申報炒作。

但一名業內人士則指出,台灣在實價課稅不完善的制度下,就倉促讓預售屋實價登錄上路,結果主管機關卻在事後說要重罰,這根本於事無補,況且除非買賣雙方其中一方出來爆料,否則主管機關要怎麼抓?

業內人士直言,美國就鮮少發生實價登錄作價的情況,但為什麼台灣會發生這種情況,歸根究柢是實價課稅制度不完善(指持有稅),「如果實價課稅的話,會讓買方不願意賣方做假價格,因為實價登錄越高,買方要繳的稅就越高,買方當然不會同意拉高登錄價格,畢竟一個巴掌拍不響。」

他進一步解釋,目前的不動產持有稅包括地價稅、房屋稅,分別是依據公告地價、房屋評定現值,卻沒有隨著成交金額越高,課越重的持有稅,少了這個實價課稅課機制,坦白說,買方配合賣方作價也不吃虧,願意配合建商的機會就大大提高,若政府有心要杜絕買賣雙方「作假」弊端,勢必要通盤檢視現行的實價課稅制度。

他也直言,實價登錄本身特性是「在多頭市場助漲房價、在空頭市場助跌房價」,政府選在多頭市場之際,讓預售屋實價登錄上路,此舉根本是助漲房價,也更有利於賣方加價。

資料來源:信傳媒

圖片來源:信傳媒

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